Résiliation de bail par le propriétaire – Conditions et démarches

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez résilier le bail de votre locataire ?
Pour donner congé à l’occupant du logement, vous devrez respecter l’échéance du contrat de location, des délais d’information et de rupture.
Qu’il s’agisse de résiliation de bail d’un meublé ou d’une location vide (pour les baux classiques valables de 1 à 3 ans), le propriétaire se conformera à la loi du 6 juillet 1989 et devra invoquer un motif légal. Voici les conditions et démarches pour résilier un bail propriétaire, en bonne et due forme !

résiliation bail propriétaire

Quels sont les motifs légaux de résiliation de bail par le propriétaire ?

Le non-renouvellement du bail par le propriétaire n’est possible que pour l’un des trois motifs suivants :

  • La vente du bien locatif
  • La reprise du logement pour l’occuper
  • Le congé du locataire pour raison légitime et sérieuse.

 

1. Résilier un bail propriétaire pour vente du bien immobilier

Vous envisagez de vendre votre bien, mais celui-ci est occupé. Vous devrez alors notifier à votre locataire, votre projet de non renouvellement de bail pour vente du logement. Un préavis de 6 mois minimum avant le terme du contrat de location est obligatoire pour transmettre votre décision par courrier recommandé.

L’occupant est prioritaire pour l’achat de sa résidence principale sauf si un proche parent (jusqu’au 3e degré inclus) se porte acheteur du logement, pour l’habiter en tant que résidence principale pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

Si ce n’est pas le cas, il dispose alors d’un délai de 2 mois pour répondre à l’offre de vente du propriétaire. À défaut de réponse, le droit de préemption du locataire est annulé. Il peut quitter l’habitation quand il le désire, au plus tard le dernier jour de l’échéance du préavis. Il s’acquittera du loyer et des charges jusqu’à la remise des clés.

Si le locataire accepte la proposition du propriétaire, il s’engage – dans les 2 mois qui suivent la réception de son accord – à signer le compromis de vente. S’il recourt à un prêt immobilier, son délai est rallongé de 4 mois, dans l’attente de son acceptation.

 

2. Bail résilié pour occupation par le propriétaire

Le propriétaire peut également mettre un terme au renouvellement du contrat de location à son échéance s’il décide de faire de l’habitation sa résidence principale.

Il peut aussi y loger l’un de ses proches :

  • Un époux ou une épouse, compagnon de pacs ou concubin depuis plus d’un an à la date du congé
  • Un descendant (ou celui de l’époux, du compagnon de pacs ou du concubin)
  • Un ascendant (ou celui de l’époux, du compagnon de pacs ou du concubin).

Vous avertirez votre locataire 6 mois avant échéance du bail, par courrier recommandé avec accusé de réception.

 

3. Résiliation de bail par le propriétaire pour motif légitime et sérieux

L’agence immobilière ou le propriétaire devra, en dernière option, invoquer un motif légitime et sérieux pour stopper un bail. Il s’agit ici de prouver que le comportement du locataire n’est pas conforme à ses obligations.

Le propriétaire peut refuser de renouveler le bail pour l’une des raisons suivantes :

  • Le nom paiement des loyers par le locataire depuis plusieurs mois.
  • Un trouble au voisinage (nuisances sonores, agressions constantes…)
  • La sous-location
  • Le refus de la réalisation de travaux nécessaires
  • Le refus de souscrire une assurance habitation.

Comme pour les deux cas précédents, le délai de préavis est de 6 mois avant échéance du contrat de location. L’avis de résiliation de bail par le propriétaire doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Comment résilier un bail propriétaire ? Délais et formalités

Vos motifs de rupture du bail meublé ou non meublé sont conformes à la loi. AVS vous indique maintenant la marche à suivre pour rompre le contrat de location et les formalités à respecter.

 

1. Les délais légaux de résiliation de bail par le propriétaire

Pour informer le locataire de sa décision de résilier le bail, le propriétaire doit respecter certains délais légaux. Ceux-ci seront différents selon qu’ils concernent une location nue ou meublée.

1.1 – Fin de bail d’une location vide

La location nue ou vide renvoie à un contrat de location stipulant que le bailleur loue le bien vide de tout meuble et autres objets personnels. La durée du bail est de 3 ans, pour un logement nu. À l’issue de cette durée, le renouvellement du bail est automatique, par tacite reconduction.

Pour résilier le contrat de location, vous devez respecter un préavis de 6 mois à date d’échéance. L’occupant des lieux doit absolument recevoir la lettre de résiliation de bail par le propriétaire avant le début des 6 mois de préavis sous peine de nullité de la demande.

1.2 – Fin de bail d’une location meublée

La location d’un bien meublé concerne tout appartement ou maison dans lesquels certains meubles sont encore présents.
Le bail est réduit à 1 an pour cette forme de location. Il est reconductible pour un an de façon automatique.
Le préavis de résiliation du bail sera, dans ce cas, de 3 mois avant la date d’échéance du contrat.

 

2. Formalités à respecter pour résilier le bail propriétaire

Vous voilà prêt à informer votre locataire de la fin de son bail, 6 mois (ou 3 mois) avant la date d’échéance du contrat.

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • L’envoi de votre décision par lettre recommandée avec accusé réception
  • L’acte par commissaire de justice (facture de l’intervention payée par le bailleur)
  • La remise en main propre avec émargement ou signature sur un récépissé.

Selon le motif, la lettre de résiliation de bail sera différente et devra comporter certaines mentions :

1 – Résiliation pour vente du bien :

  • Le motif du congé
  • Le prix et conditions de vente du logement et de ses annexes (parking, garage)
  • Une description précise de l’habitation et des annexes
  • Les conditions de l’offre de vente au locataire, comme énoncées dans les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

2 – Résiliation pour reprise du bien :

  • Le motif du congé
  • Le nom et adresse du futur occupant
  • Le lien de parenté entre le bénéficiaire et le propriétaire s’il ne s’agit pas de ce dernier
  • Une explication indiquant le caractère réel et sérieux de la reprise.

3 – Résiliation pour motif légal et sérieux :

  • Le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

Pour les motifs 1 et 2, le propriétaire doit obligatoirement joindre une notice d’information concernant les obligations du bailleur, les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le contenu de référence se trouve en annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017.

 

Congé du bailleur : cas particuliers

AVS vous informe que certains cas particuliers sont possibles.

1. Les personnes protégées

Certains locataires ont un statut privilégié et leurs baux ne peuvent pas être résiliés même si le propriétaire présente l’un des trois motifs légaux cités plus haut.

La protection du locataire âgé avec faibles ressources concerne les personnes de plus de 65 ans ; dont le plafond ne dépasse pas 25 165 € pour une personne seule en Île de France et 21 878 € dans les autres régions.

Il en est de même pour une personne de moins de 65 ans qui a à charge fiscale, une personne de plus de 65 ans aux revenus limités. L’ensemble des ressources du foyer ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Vous êtes face à l’une de ces situations ? Vous devez proposer un logement de substitution à votre locataire. Celui-ci devra correspondre au bien en cours de location, en termes de superficie et de mensualités.

Toutefois, si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans et que vous disposez de revenus modestes, votre situation surpasse celle du résident. Vous pouvez donc récupérer votre bien en invoquant l’un des trois motifs légaux et en suivant la procédure indiquée par votre conciergerie AVS.

 

2. Logement soumis à la loi de 1948

Est concerné par la loi de 1948, tout logement construit avant le 1er septembre 1948 dans une ville de plus de 10 000 habitants ou à proximité de celle-ci, dont le locataire a emménagé avant le 23 décembre 1986.

La loi permet à ces locataires de bénéficier d’avantages en termes de tarif locatif et de durée d’occupation des lieux.

Le propriétaire peut cependant récupérer son bien dans deux situations précises :

  1. La reprise pour y habiter ou pour loger des proches (époux, ascendants et descendants, ascendants et descendants de l’époux) ;
  2. La reprise pour effectuer des travaux importants.

Dans ce cas, il faudra fournir des attestations et des motifs sérieux. Dans le cas numéro 1, vous devrez proposer une solution de relogement. Vous n’êtes pas soumis à cette règle si vous possédez le bien depuis plus de 10 ans et si vous êtes privé du logement que vous occupez.

Le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois au locataire avant que celui-ci ne quitte les lieux.

 

3. Vente en cours de bail

Vous venez d’acquérir un appartement ou une maison : ce logement est actuellement loué et occupé par un locataire.

Si vous avez acquis le bien immobilier moins de 3 ans avant la fin du contrat de location en cours, vous êtes obligé de renouveler le bail et d’attendre le terme suivant pour résilier.
Bien entendu, à ce moment-là, vous motiverez votre refus de non-renouvellement par l’un des motifs légaux.

AVS vous recommande de bien vous renseigner sur votre achat. S’il s’agit d’une habitation louée, demandez les termes du contrat, la date d’échéance et l’âge des signataires du bail.

Contactez le 3433 pour toute question ou accompagnement sur le bail propriétaire ou encore la lettre de résiliation de bail par le propriétaire.

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